Kiracının Tahliye Yolları

Türk Borçlar Kanunu’nun 4. Bölümünde yer alan Kira Sözleşmesi kanunda; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi TBK m. 327 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiş olup kısaca kiralama süresinin dolmasıyla, tarafların feshiyle veya kanunda belirtildiği şekliyle olağanüstü fesih gerekçeleriyle sonlanabilmektedir. Olağanüstü fesih gerekçeleri TBK m. 331-333 arasında düzenlenmiş olup kiracının iflasını, kiracının ölümünü ve kira ilişkisinin devamının taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığını kapsamaktadır.

Bunun yanında konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesine ilişkin hükümler ise ayrıca düzenlenmiş olup TBK m. 347-356 arasında yer almaktadır.

Kiracının sürekli tahliye edilme korkusuyla yaşamasını engellemek için kiracının tahliyesi yalnızca belirli hallerde söz konusu olabilmektedir. Bu davanın sebepler kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanabilir. Başlıca kiracının tahliye yollarına bakacak olursak;

· Kiracının, kiraladığı evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi hali: Bu halde kiracının belirtilen tarihte evi boşaltmamış olması halinde belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

· Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin kiralanan ev ile aynı ilçede ya da beldede oturmaya elverişli bir evinin bulunması ve bu durumun kiraya veren tarafından kira sözleşmesi yapılırken bilmemesi halinde sözleşmenin süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

· Bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise kiracının kirayı ödemediği için iki haklı ihtar alması halinde kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

· Bir yıl ve daha uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

· Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde de kiracı tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin kanunda sayılan kişilerin(eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler) veya kendisinin bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye söz konusu olabilir. Ancak burada ihtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Burada önemli husus bu nedene dayanılarak tahliye yapılması halinde kanun kira konusu evin 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamayacağını belirtmektedir. Bu durumun istisnası haklı sebeptir.

· Kiralanan ev başkasına satıldıysa yeni ev sahibi kira sözleşmesinin de tarafı sayılır. Gereksinim sahibiyle evin tahliyesinin istenmesi durumu yeni ev sahibi için de geçerlidir. Yeni ev sahibi konut veya işyeri ihtiyacını evi aldıktan itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıysa 6 ay içerisinde kiracı tahliye davasını açabilir.

· Kiralanan evin yeniden inşası veya imarı ya da evde önemli ölçüde bir onarım yapılacaksa yine tahliye talep edilebilir. Ancak bu halde de ev eski haliyle 3 yıl geçmeksizin eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Onarımın yapılması halinde dahi eski kiracının yeni kira bedeliyle öncelikle kiralama hakkı vardır. Bu hak kiracı tarafından durumun kendisine bildirilmesinin ardından 1 ay içinde kullanılmalıdır.

· Sayılanların yanı sıra kira sözleşmesini sona erdiren fesih bildirimi, kiracının ölümü gibi durumlarda da sözleşmenin bitmesi sebebiyle kiralanan evin tahliyesi istenebilecektir.

Kiracı tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme konusunda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yukarıda sayılanlar içerisinden uygulamada en sık karşımıza çıkan kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliye edilmek istenmesidir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı yapılabilecek hususlar şu şekildedir:

- TBK m. 352/2 uyarınca kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içinde 2 kere haklı ihtarda bulunulduysa kiraya veren kişi bir dava yoluyla bu kira sözleşmesini sonlandırabilir.

- TBK m. 315 uyarınca kiracı kira bedelini ödemekte temerrüde düşerse kiraya veren kişi bir ihtarname ile kiracıya yazılı olarak bir süre vermeli ve kiranın bu süre içinde ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Bu süre içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren kişi tahliye davası açabilir.

- Muaccel olmasına rağmen kira borcunu ödemeyen kiracı aleyhine doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. İcra takibi başlatılmasının ardından borçluya (kiracıya) ödeme emri gönderilerek 7 gün içinde borca itiraz edebileceği veya 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği aksi takdirde tahliye edileceği belirtilir. Kiracı bu süre içinde borcunu öderse tahliye edilmez. 7 günlük süre içinde takibe itiraz edilmesi halinde ise icra takibi durur. Duran icra takibine karşı alacaklı taraf (kiraya veren) itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yollarına başvurabilir.

Uygulamada en pratik yolun doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılması gibi gözükse de bu yolun seçilmesi ve takibe itiraz edilmesi halinde yine bir mahkeme sürecinin yaşanacağı unutulmamalıdır.

Türk Borçlar Kanunu genel itibariyle kiracıyı koruyan düzenlemelere yer vermiş ve onun tahliye edilmesini olabildiğince zorlaştırmıştır. Kiracının tahliye korkusu olmasının temel aile düzeyinde sıkıntılara yol açacağı düşünüldüğünde bu düzenlemelere hak verilebilmektedir. Ancak kira bedelini ödemeyen kiracının dahi tahliye edilmesinin bu denli zorlaştırılması ev sahiplerini de oldukça zor bir duruma sokmaktadır.

Uygulamada kira bedelini alamayan ev sahibinin tahliye talebi ile işlemleri başlatmasından itibaren –hangi yol seçilirse seçilsin- 6 ay gibi bir süre alabilmektedir. Bu sürenin uzadığına da şahit olunmaktadır. “Gecikmiş adalet, adalet değildir.” ilkesine dayanarak bu konuda bir düzenleme ihtiyacı bulunduğu konusundaki şahsi kanaatimi belirtmek isterim.

Av. Mehmet Berke ERYILMAZ