Kira İlişkisinin Devri

Türk Borçlar Kanunu’nun 4. Bölümünde yer alan Kira Sözleşmesi kanunda; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. maddenin incelemesi aşağıda yapılacak olup öncelikle uygulanma tarihi ile ilgili değişikliklerden bahsedilecektir.

31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesiyle: “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” denilmiştir.

Sayılan maddeler arasında kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. madde bulunmamaktadır.

Ancak daha sonra 04.07.2012 tarih ve 6353 sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesiyle 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde değişiklikler yapılmıştır: “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Madde metninin değiştirilen halinde TBK m.323 kapsama dahil edilmiş ve uygulanmama süresi 5 yıldan 8 yıla çıkarılmıştır. Bu doğrultuda belirtilen maddeler 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanmıştır.

Kira sözleşmesinin devrini düzenleyen TBK m. 323’e göre:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Bu madde hükmü değerlendirilecek olursa ilk fıkra kiracının kira ilişkisini devredebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması gerektiğini, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamayacağı belirtmektedir.

İkinci fıkra hükmü kira ilişkisinin devrinin ardından kiracının kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağını düzenlemektedir.

Son fıkrada ise yine işyeri kiralarında kiraya vereni korumak için kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla da kira ilişkisinin devrinden itibaren 2 yıl süreyle birlikte devreden kiracıyı yeni kiracıyla birlikte müteselsil sorumlu kabul etmektedir.

Madde, uygulamasının ertelenmesi açısından değerlendirecek olursa ilk fıkranın ertelenmesi ilk cümlesi yönünden uygulamada bir farklılık yaratmamıştır. Zira mülga Borçlar Kanunu’nda da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Ancak birinci fıkranın ikinci cümlesinde getirilen düzenleme yeni olup üçüncü fıkra hükümleriyle beraber işyeri kiraları yönünden farklılık arz etmektedir.

Tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl süreyle kiraya verenin rızası dahilinde işyeri kirasının devri gerçekleşmiş olsa bile, kirayı devreden kiracı, sözleşmeyle özel olarak üstlenmedikçe, devralan kiracının TBK madde 323/3’te düzenlendiği gibi herhangi bir müteselsil sorumluluğu da söz konusu olmayacaktı.[1]

01.07.2020 tarihinden itibaren bu madde yürürlüğe girmiş ve devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halükarda 2 yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olmaya başlamıştır.

Özellikle ilk fıkrada yer alan “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” hükmünde yer alan haklı sebep ifadesi incelenecek olursa burada hangi hallerin haklı sebep oluşturacağı sorusu akıllara gelmektedir. Hangi hallerde kiraya veren işyeri kirasının devrine rıza göstermek zorunda değildir?

Şüphesiz hangi sebebin haklı olduğu somut olaya göre belirlenecektir. Ancak örnek vermek gerekirse kira ilişkisi devredilmek istenen kiracının mali durumunun iyi olmadığının biliniyor olması, hakkında aciz vesikası düzenlenmesi gibi sebepler haklı sebep olarak sayılabilecektir. Her ne kadar devreden kiracının müteselsilen sorumlu olmaya devam edeceği söylense de bu sorumluluğun sınırlı süreli olması ve kiraya verenin kirasını almak için sürekli eski kiracısına veya icraya başvuracak olması onu zor duruma sokacağından sayılan hallerde kiraya verenin rıza göstermemesi haklı bulunacaktır.

[1] 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi,Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, Ankara Barosu Dergisi 2015/1, s.352